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2016年，面对节节攀升的楼市，很多预言房价要的经济先后成为了“炮灰”和“先烈”，不仅误导了一众消费者也给了自己响亮的耳光，所以时至今日，市场上预言房价要大跌的言论也销声匿迹起来。
但是，房价的疯涨，引来了10月份楼市密集调控政策，进入11月份楼市调控政策再次扩大与加码，房价被叫“停”。在政策的影响下，全国重点楼市成交量持续下行，楼市响起了“咔嚓”声。于是乎“2017年房价会不会大跌”又显得格外引人关注。
其实说房价会不会跌，多少显得有些弱智，之所以会这样说，是因为目前我们所看到的房价上涨只是少部分的城市在上涨，而更多城市的房价仍保持着较为平稳的发展，只不过那些的城市太过于惹人眼球，以至于让我们忽略了其他城市。
比如根据国家统计局及易居研究院统计出的全国70个主要城市本轮房价累计涨幅数据来看，房价涨幅超过10%的仅有21个城市，占比只有三成，而涨幅超过20%的城市进一步下降到14，占比也降至两成。因此，房贷君认为，对于“2017年房价会不会大跌”这个问题的正确问法应该是“2017年哪些城市的房价会下跌”？
房价下跌的几大必备因素
在10月份楼市政策密集调整之后，房地产市场进入调整期，这已经成为不争的事实。但也绝不会像有些人预期的那样要“崩盘”，这也是不争的事实，毕竟楼市政策的调整并不会改变房地产市场长期发展的趋势，但根据目前情况来看，某些城市出现房价下跌的局面已经在所难免。如果房地产市出现很大幅度的调整致房价大幅下跌，必须有N个前提条件。
人口减少
目前的很多大城市尤其是一线城市的住房价格经历增长，被认为是住房供给和需求失衡的结果。快速城镇化和人口集聚带来住房需求增长和供给压力，也被认为是住房价格上升的原因，
同时，如果一个城市的人口大量流入，土地供应量及住房供应量也会显得十分紧张，因此人口大量聚集的城市房价普遍偏高。例如，深圳由于山地较多，城市可用土地更加稀缺，都市区人口众多更多是由于高人口密度带来的结果，这几年由于土地供应太少，住宅供不应求，因此房价水涨船高。
根据上文所述，如果一个城市人口大量流入的话会导致房价上涨，那么当人口大量流出的时候，房价势必也会下跌
依照全国第六次人口及人口研究所普查得到的数据，在全国31个省级区中，人口净流入地区有 l4个，净流出地区相对较多有 17个，人口流失数量超过200万的省份则有10个之多。人口流失数量多的是安徽省。
数据显示，安徽省有962.3万人在其他省生活或工作，占到全国跨省流动人口的11.2%，而从外省来到安徽的人仅有71.7万人，净流失人口高达890万，全国。紧随其后的四川、湖南、江西、湖北等省均为人口输出大省，同时人口流入又严重匮乏，成为中国人口流失严重的几个省份。因此，2017年房价下跌的城市很有可能会出现在这几个省份当中。
需求降低
我们应该注意到，随着去库存进程的加快，无论是一线城市还是二三线城市，去库存周期都来到两年来的程度，且一线城市和二线城市的去库存周期齐刷刷的来到了8个月的低点。但是，一二线城市与三线城市不同，三线城市是由于房价下跌以致于去库存周期快速下降，可一二线城市则是通过房价的带动了去库存。
一般认为，库存周期在12个月左右是较为正常的状态，而两个月的去库存周期无疑显得极端危险，也凸显出楼市旺盛的需求。
而在调控之后，这些城市在库存销量上也出现了新变化，比如根据南京网上房地产的数据，12月份南京住宅可售套数/面积：24765/292.31万平，相较于8月份出现了小幅上涨，但销量却狂跌近五成，11月份南京住宅成交套数/面积：5869/67.74万平，仅为旺季销售数据的一半，去库存周期也回升至四个月，但仍处于较危险的水平。
而合肥却呈现出更为夸张的数据，11月份合肥全市的住宅成交仅为1240套，更是与7月份的数据相去甚远。
所以说，为了降低风险，政府必然会加强楼市调控，利用手段将一二线城市的去库存周期调整至合理区间内。因此，当一二线城市去库存化处于旺盛期时，由于其需求较大，房价自然被抬高；而当市场需求逐渐冷淡下来的时候，一方面，库存周期可以回归理性，另一方面，房价也会随着需求减少而降低。
房价收入比不协调
1、深圳泡沫超过118%，泡沫明显；
2、上海、厦门、北京、合肥、南京、福州、苏州、天津、三亚9个城市泡沫均超过了40%，属于小型泡沫；
3、东莞、广州、杭州、武汉、郑州、宁波、济南、石家庄、廊坊、南昌、无锡、太原，这12个城市泡沫数值在35%-17%之间，除了存在数据异动的宁波和石家庄之外，其他10城属于微型泡沫。
房贷利率水平偏高
在经历了2015年连续五次降息之后，房贷利率在2016年始终保持着较低的水平，从购房者角度来看，降息降低了购房成本，加快可购房步伐，再加上因城施策的影响，不少城市出现了银行为竞争房贷业务而加大房贷优惠政策的现象，可以说，持续走低的房贷利率从侧面刺激了楼市需求，成为房价的助推手。
同时，相较于利率处于高位的城市，那些房贷利率优惠更大的城市房价上涨就更为明显。举个例子，同样是100万的房贷，以20年等额本息还款计算的话，85折利率就会比9折及基准利率分别节省利息约3万元及10万元。毕竟，从购房者的购房预期来讲，房贷利息是能省就省，贷款利率越低购房热情就会越高，房价上涨就会越明显；反之，如果房贷利率始终保持在高位就会很难刺激楼市，房价不仅难以上涨甚至会出现下降的可能。
如果我们以房贷利率优惠程度划分城市等级的话，大致可分为三个等级：
房贷利率优惠较大：基准利率9折（执行利率4.41%）以下；
房贷利率优惠一般：基准利率9折-基准利率9.5折（执行利率4.41%-4.66%）之间；
房贷利率优惠极少：基准利率9.5折（执行利率4.66%）以上.
根据融360房贷总结的全国35个主要城市的2016年首套房贷平均利率数据来看，房贷利率优惠较大的城市有12个，房贷利率优惠一般为12个，房贷利率优惠极少的为11个。
必须说明的是，年底，越来越多的城市正在逐步收紧房贷，而房贷利率优惠原本就极少的城市在收紧房贷之后很可能面临首套房贷利率继续回升的情况，想必这些城市的房价下降的可能性会进一步提高。
政策效应
后不得不提的一点，就是政策对于房价的影响。
近日住建部在北京召开了全国部分城市房地产宏观调控工作部署会，明确北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市要把房价稳定在现有水平上，就是与十月份相比，环比不能上涨，只能下降！
说完房价下跌的必备因素之后，哪些城市有可能降房价呢？相信很多人时间内会想到的是那些正在受政策调控的城市。
合肥满足了房价下跌所具备的要素，而武汉与南昌则至少满足了五项要素中的四项，未来房价下跌也成为大概率事件。
这其中值得我们关注的城市就是合肥，结合的合肥楼市销售数据就可以看到，在重启限购政策之后合肥的楼市销量几乎呈现出断崖式下跌的恐怖局面，11月的销量更是降至2016年以来的冰点，月销量不足6月份的十分之一，在各种不利因素叠加的状态下，合肥房价下跌似乎已成为不争的事实。
一般来说，服务业强的城市，往往是因为传统工业产业等已经逐渐外迁，整个城市的发展实力在提升。服务业发达的背后，往往是商业地产发达以及商圈繁荣的一面，此类物业对于房价的带动作用很高。
像东莞、佛山等劳动密集型制造业为主的城市，虽然外来人口也很多，但流动性比较强，因此并没有转化为有效购买力。相比之下，以服务业为主的城市，聚集的人才更多，收入比较高，稳定性好，他们留下来的机会、能力和愿望也要强很多。通俗来说就是，第二产业和第三产业的财富集中度不同。
产业结构的背后，对应的是这个城市的等级，在区域中所处的地位以及、医疗等公共资源的分配。因此，产业结构的背后和城市的等级是紧密相关的。级别高的城市，会带来更的资源导入，对于产业导入、城市规划方面都会更有。
所以，决定未来城市房价走势的要素还有：三产的发展水平和公共配套服务。级别高的城市，拥有的公共资源更多，很容易吸附周围城市的资源，因此像石家庄GDP总量虽不如唐山，但石家庄的房价却更高。
按照上面的几条对照下来，郑州未来的房价不会下跌，看官，您同意吗？
大涨之后，房价小幅下降也是很可能的，但大趋势依然是稳步缓慢上涨。
除非继续大量增发货币，否则郑州房价怕是已经不具备快速上涨的条件
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2016年，面对节节攀升的楼市，很多预言房价要的经济先后成为了“炮灰”和“先烈”，不仅误导了一众消费者也给了自己响亮的耳光，所以时至今日，市场上预言房价要大跌的言论也销声匿迹起来。
但是，房价的疯涨，引来了10月份楼市密集调控政策，进入11月份楼市调控政策再次扩大与加码，房价被叫“停”。在政策的影响下，全国重点楼市成交量持续下行，楼市响起了“咔嚓”声。于是乎“2017年房价会不会大跌”又显得格外引人关注。
其实说房价会不会跌，多少显得有些弱智，之所以会这样说，是因为目前我们所看到的房价上涨只是少部分的城市在上涨，而更多城市的房价仍保持着较为平稳的发展，只不过那些的城市太过于惹人眼球，以至于让我们忽略了其他城市。
比如根据国家统计局及易居研究院统计出的全国70个主要城市本轮房价累计涨幅数据来看，房价涨幅超过10%的仅有21个城市，占比只有三成，而涨幅超过20%的城市进一步下降到14，占比也降至两成。因此，房贷君认为，对于“2017年房价会不会大跌”这个问题的正确问法应该是“2017年哪些城市的房价会下跌”？
在10月份楼市政策密集调整之后，房地产市场进入调整期，这已经成为不争的事实。但也绝不会像有些人预期的那样要“崩盘”，这也是不争的事实，毕竟楼市政策的调整并不会改变房地产市场长期发展的趋势，但根据目前情况来看，某些城市出现房价下跌的局面已经在所难免。如果房地产市出现很大幅度的调整致房价大幅下跌，必须有N个前提条件。
人口减少
目前的很多大城市尤其是一线城市的住房价格经历增长，被认为是住房供给和需求失衡的结果。快速城镇化和人口集聚带来住房需求增长和供给压力，也被认为是住房价格上升的原因，
同时，如果一个城市的人口大量流入，土地供应量及住房供应量也会显得十分紧张，因此人口大量聚集的城市房价普遍偏高。例如，深圳由于山地较多，城市可用土地更加稀缺，都市区人口众多更多是由于高人口密度带来的结果，这几年由于土地供应太少，住宅供不应求，因此房价水涨船高。
根据上文所述，如果一个城市人口大量流入的话会导致房价上涨，那么当人口大量流出的时候，房价势必也会下跌
依照全国第六次人口及人口研究所普查得到的数据，在全国31个省级区中，人口净流入地区有 l4个，净流出地区相对较多有 17个，人口流失数量超过200万的省份则有10个之多。人口流失数量多的是安徽省。
数据显示，安徽省有962.3万人在其他省生活或工作，占到全国跨省流动人口的11.2%，而从外省来到安徽的人仅有71.7万人，净流失人口高达890万，全国。紧随其后的四川、湖南、江西、湖北等省均为人口输出大省，同时人口流入又严重匮乏，成为中国人口流失严重的几个省份。因此，2017年房价下跌的城市很有可能会出现在这几个省份当中。
需求降低
我们应该注意到，随着去库存进程的加快，无论是一线城市还是二三线城市，去库存周期都来到两年来的程度，且一线城市和二线城市的去库存周期齐刷刷的来到了8个月的低点。但是，一二线城市与三线城市不同，三线城市是由于房价下跌以致于去库存周期快速下降，可一二线城市则是通过房价的带动了去库存。
一般认为，库存周期在12个月左右是较为正常的状态，而两个月的去库存周期无疑显得极端危险，也凸显出楼市旺盛的需求。
而在调控之后，这些城市在库存销量上也出现了新变化，比如根据南京网上房地产的数据，12月份南京住宅可售套数/面积：24765/292.31万平，相较于8月份出现了小幅上涨，但销量却狂跌近五成，11月份南京住宅成交套数/面积：5869/67.74万平，仅为旺季销售数据的一半，去库存周期也回升至四个月，但仍处于较危险的水平。
而合肥却呈现出更为夸张的数据，11月份合肥全市的住宅成交仅为1240套，更是与7月份的数据相去甚远。
所以说，为了降低风险，政府必然会加强楼市调控，利用手段将一二线城市的去库存周期调整至合理区间内。因此，当一二线城市去库存化处于旺盛期时，由于其需求较大，房价自然被抬高；而当市场需求逐渐冷淡下来的时候，一方面，库存周期可以回归理性，另一方面，房价也会随着需求减少而降低。
房价收入比不协调
1、深圳泡沫超过118%，泡沫明显；
2、上海、厦门、北京、合肥、南京、福州、苏州、天津、三亚9个城市泡沫均超过了40%，属于小型泡沫；
3、东莞、广州、杭州、武汉、郑州、宁波、济南、石家庄、廊坊、南昌、无锡、太原，这12个城市泡沫数值在35%-17%之间，除了存在数据异动的宁波和石家庄之外，其他10城属于微型泡沫。
房贷利率水平偏高
在经历了2015年连续五次降息之后，房贷利率在2016年始终保持着较低的水平，从购房者角度来看，降息降低了购房成本，加快可购房步伐，再加上因城施策的影响，不少城市出现了银行为竞争房贷业务而加大房贷优惠政策的现象，可以说，持续走低的房贷利率从侧面刺激了楼市需求，成为房价的助推手。
同时，相较于利率处于高位的城市，那些房贷利率优惠更大的城市房价上涨就更为明显。举个例子，同样是100万的房贷，以20年等额本息还款计算的话，85折利率就会比9折及基准利率分别节省利息约3万元及10万元。毕竟，从购房者的购房预期来讲，房贷利息是能省就省，贷款利率越低购房热情就会越高，房价上涨就会越明显；反之，如果房贷利率始终保持在高位就会很难刺激楼市，房价不仅难以上涨甚至会出现下降的可能。
如果我们以房贷利率优惠程度划分城市等级的话，大致可分为三个等级：
房贷利率优惠较大：基准利率9折（执行利率4.41%）以下；
房贷利率优惠一般：基准利率9折-基准利率9.5折（执行利率4.41%-4.66%）之间；
房贷利率优惠极少：基准利率9.5折（执行利率4.66%）以上.
根据融360房贷总结的全国35个主要城市的2016年首套房贷平均利率数据来看，房贷利率优惠较大的城市有12个，房贷利率优惠一般为12个，房贷利率优惠极少的为11个。
必须说明的是，年底，越来越多的城市正在逐步收紧房贷，而房贷利率优惠原本就极少的城市在收紧房贷之后很可能面临首套房贷利率继续回升的情况，想必这些城市的房价下降的可能性会进一步提高。
政策效应
后不得不提的一点，就是政策对于房价的影响。
近日住建部在北京召开了全国部分城市房地产宏观调控工作部署会，明确北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市要把房价稳定在现有水平上，就是与十月份相比，环比不能上涨，只能下降！
说完房价下跌的必备因素之后，哪些城市有可能降房价呢？相信很多人时间内会想到的是那些正在受政策调控的城市。
合肥满足了房价下跌所具备的要素，而武汉与南昌则至少满足了五项要素中的四项，未来房价下跌也成为大概率事件。
这其中值得我们关注的城市就是合肥，结合的合肥楼市销售数据就可以看到，在重启限购政策之后合肥的楼市销量几乎呈现出断崖式下跌的恐怖局面，11月的销量更是降至2016年以来的冰点，月销量不足6月份的十分之一，在各种不利因素叠加的状态下，合肥房价下跌似乎已成为不争的事实。
一般来说，服务业强的城市，往往是因为传统工业产业等已经逐渐外迁，整个城市的发展实力在提升。服务业发达的背后，往往是商业地产发达以及商圈繁荣的一面，此类物业对于房价的带动作用很高。
像东莞、佛山等劳动密集型制造业为主的城市，虽然外来人口也很多，但流动性比较强，因此并没有转化为有效购买力。相比之下，以服务业为主的城市，聚集的人才更多，收入比较高，稳定性好，他们留下来的机会、能力和愿望也要强很多。通俗来说就是，第二产业和第三产业的财富集中度不同。
产业结构的背后，对应的是这个城市的等级，在区域中所处的地位以及、医疗等公共资源的分配。因此，产业结构的背后和城市的等级是紧密相关的。级别高的城市，会带来更的资源导入，对于产业导入、城市规划方面都会更有。
所以，决定未来城市房价走势的要素还有：三产的发展水平和公共配套服务。级别高的城市，拥有的公共资源更多，很容易吸附周围城市的资源，因此像石家庄GDP总量虽不如唐山，但石家庄的房价却更高。